Ипотечный калькулятор
Введите стоимость жилья, взнос и ставку — покажем ежемесячный платёж, переплату и помесячный график погашения долга. Можно поделиться расчётом по ссылке.
Как считать ипотеку
Ключевых параметров ипотеки четыре: сумма кредита, ставка, срок и тип платежа. Первые три понятны. Тип платежа часто недооценивают — а зря.
Аннуитетный платёж — одинаковая сумма каждый месяц. Банки предлагают его по умолчанию: проще планировать бюджет. Но в первые годы почти весь платёж уходит на проценты: вы платите много, а долг убывает медленно.
Дифференцированный платёж убывает каждый месяц. Тело долга делится поровну на весь срок, а проценты начисляются на убывающий остаток. Итоговая переплата ниже, но первые платежи ощутимо выше — важно убедиться, что банк одобрит нужную сумму с учётом более высокой нагрузки.
Переплата — разница между суммой всех платежей и телом кредита. При ставке 14% и сроке 20 лет переплата составит около 200% от суммы кредита. Именно поэтому досрочное погашение в первые 3–5 лет настолько эффективно: вы уменьшаете базу, с которой начисляются проценты на весь оставшийся срок.
Частые вопросы
Чем аннуитетный платёж отличается от дифференцированного?↓
При аннуитете платёж фиксирован весь срок — удобно для бюджета. При дифференцированном первые платежи выше, зато итоговая переплата меньше: проценты начисляются на убывающий остаток долга.
Как уменьшить переплату по ипотеке?↓
Три способа: (1) большой первоначальный взнос — меньше кредит, меньше процентов; (2) более короткий срок — меньше месяцев начисления; (3) досрочные погашения в первые годы — вы сокращаете «дорогой» хвост, пока доля процентов в платеже максимальна.
Стоит ли выбирать дифференцированный платёж?↓
Если доход позволяет, да. Переплата меньше на 10–20% при той же ставке. Главное — проверить, что банк одобрит нужную сумму: при расчёте долговой нагрузки он берёт первый (максимальный) платёж.
Когда выгодно досрочное погашение?↓
Всегда, но особенно в первые годы. При аннуитете в начале срока 70–80% платежа составляют проценты. Досрочное погашение уменьшает остаток, с которого начисляются проценты, и эффект на переплату кратно выше, чем в конце срока.