Первоначальный взнос по ипотеке: накопили 20% — а денег всё ещё мало?
Считаем первый взнос на квартиру за 6 млн ₽: сравнение 20%, 30% и 40%, график платежей и расходы, которые легко забыть перед ипотекой.
Читать разбор →Ипотека · Аннуитет · Переплата
Ипотечный калькулятор
Ежемесячный платёж, переплата и график погашения — по вашим условиям. Только основной долг и проценты, без страхования и дополнительных расходов.
Как считать ипотеку
Ключевых параметров ипотеки четыре: сумма кредита, ставка, срок и тип платежа. Первые три понятны. Тип платежа часто недооценивают — а зря.
Аннуитетный платёж — одинаковая сумма каждый месяц. Банки предлагают его по умолчанию: проще планировать бюджет. Но в первые годы почти весь платёж уходит на проценты: вы платите много, а долг убывает медленно.
Дифференцированный платёж убывает каждый месяц. Тело долга делится поровну на весь срок, а проценты начисляются на убывающий остаток. Итоговая переплата ниже, но первые платежи ощутимо выше — важно убедиться, что банк одобрит нужную сумму с учётом более высокой нагрузки.
Переплата в калькуляторе — сумма процентов за весь срок, без страхования, комиссий и других дополнительных расходов. Это разница между суммой платежей по кредиту и основным долгом. При ставке 14% и сроке 20 лет переплата составит около 200% от суммы кредита. Именно поэтому досрочное погашение в первые 3–5 лет настолько эффективно: вы уменьшаете базу, с которой начисляются проценты на весь оставшийся срок.
Частые вопросы
Чем аннуитетный платёж отличается от дифференцированного?↓
При аннуитете платёж фиксирован весь срок — удобно для бюджета. При дифференцированном первые платежи выше, зато итоговая переплата меньше: проценты начисляются на убывающий остаток долга.
Как уменьшить переплату по ипотеке?↓
Три способа: (1) большой первоначальный взнос — меньше кредит, меньше процентов; (2) более короткий срок — меньше месяцев начисления; (3) досрочные погашения в первые годы — вы сокращаете «дорогой» хвост, пока доля процентов в платеже максимальна.
Стоит ли выбирать дифференцированный платёж?↓
При одинаковой сумме, ставке и сроке без досрочного погашения проценты ниже, потому что основной долг возвращается быстрее. Но первые платежи выше. Сравните графики и проверьте, выдержит ли бюджет начальную нагрузку.
Когда выгодно досрочное погашение?↓
Досрочное уменьшение основного долга сокращает будущие проценты. При прочих равных более ранний взнос действует дольше. Доля процентов зависит от ставки и срока; перед погашением сохраните резерв на обязательные расходы.
вопросы о деньгах
Все разборы →Разобраться перед расчётом
Долговая нагрузка: кредит одобрили — а жить на что?
Как оценить долю кредитных платежей в доходе, чем личный расчёт отличается от банковского ПДН и почему 40% могут стать проблемой. Таблица и стресс-сценарий.
Читать разбор →
Полная стоимость кредита: ставка ниже — почему платить больше?
Чем ПСК отличается от ставки и переплаты. Сравнение двух кредитов на одинаковые 300 000 ₽ на руки: дополнительные услуги, платежи и полная сумма расходов.
Читать разбор →